月乃行政書士事務所
相続財産に土地と建物がある場合、一定の要件を満たせば土地の評価額が80％オフになるというお得な制度があります。それを小規模宅地等の特例と呼びます。今回は小規模宅地等の特例についてわかりやすく説明していきます。
小規模宅地等の特例って何？どんな効果があるの？
不動産を相続する際に、建物よりも土地の価格は高額となるケースが多いですが、小規模宅地等の特例が適用できれば、土地の評価額を80％オフにすることができます。
例えば土地の相続税評価額が2,000万円だった場合に、小規模宅地の特例を使うと土地の評価額が400万円となります。とても節税効果の高い特例です。
節税効果は高いですが、誰にでも使えるというわけではなく、一定の要件を満たした場合に適用することができます。
土地の評価額の算出方法は下記の記事で解説していますので、よろしければご参考にしてください。
小規模宅地等の特例の種類
小規模宅地等の特例の対象となる土地は４種類に分けられます。
- 特定居住用宅地等（被相続人が亡くなるときに住んでいた土地）330㎡まで80％オフ
- 特定事業用宅地等（被相続人が個人事業をしていた土地）400㎡まで80％オフ
- 特定同族会社事業用宅地等（会社の事業敷地にしていた土地）400㎡まで80％オフ
- 貸付事業用宅地等（他人に貸したり、賃貸アパートを建てている土地等）200㎡まで50％オフ
上記４つの内、被相続人が亡くなるときに住んでいた家が建っている土地を相続するケースが最も多いと思いますので、特定居住用宅地等の詳細を解説していきます。
小規模宅地等の特例の要件
小規模宅地等の特例が適用されるには、前提となる要件を満たしていることと、それを満たしていたとして、使える人が限られています。
前提となる要件
まず下記の2つの要件を満たしていることが前提となります。
- 被相続人が住んでいた家が建っている土地であること
- 330平米までしか適用できない
土地が330平米を超える場合には、330平米までは80％オフに評価額を抑えることができます。330を超えた部分は通常通りの相続税が課せられます。
小規模宅地等の特例を使える人
小規模宅地等の特例を使える人は３人います。
- 配偶者
- 被相続人と生計を一にしている同居親族
- 別居している親族の内、賃貸物件に3年以上住んでいる持ち家を持っていない相続人（家なき子）
３，の家なき子は配偶者と同居家族がいない場合に初めて使うことができます。持ち家を持っていない子が使う特例なので「家なき子特例」とも呼ばれています。
家なき子の特例とは
家なき子の特例は、被相続人が住んでいた家に同居はしていなかった相続人で、相続人自身も持ち家を持っていない場合に、その相続人がその土地を相続する際に相続税評価額を80％オフすることができる特例です。
家なき子特例の要件
家なき子の特例を使うにも要件があります。下記の要件を満たしたときに使用することができます。
- 居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと
- 配偶者及び同居親族がいないこと
- 相続開始前3年間、賃貸物件に住んでいること ※詳細は後述します
- 相続した宅地を相続税の申告期限まで（相続開始から10か月）所有し続けること
- 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。
要件３の「相続開始前の3年間、賃貸物件に住んでいること」とざっくりと記載しましたが、実は詳細の要件があります。次に挙げる家屋に相続開始前３年以上居住したことがないこと①相続人本人の家 ②相続人の配偶者の家 ③相続人の3親等以内の親族の家 ④相続人と特別の関係にある法人が所有する家 となっています。つまり相続開始より３年以上前から他人の家を借りて住んでいる場合が該当します。
残念ながら配偶者が家を所有していて、その家に同居している場合には該当しません。持ち家を持たない相続人がいる場合には、大きな節税効果が得られますので、該当する場合には使用することをおすすめします。
老人ホームに入居していたら小規模宅地等の特例は使えない？
結論から申し上げると、亡くなった方が有料老人ホームに入居して、家に戻ることなく亡くなった場合でも小規模宅地の特例は使えます。ただし、いくつか要件がありますのでご紹介します。
- 被相続人が亡くなる直前において要介護認定を受けていたこと（基本チェックリスト該当者、障害者支援区分の認定でも可）
- 被相続人が老人ホームに入所した後空家にしている建物を事業や賃貸に供していないこと、また生計を一にする親族以外の人の居住の用に供していないこと
- 都道府県の認可を受けた有料老人ホーム等に入所していたこと
上記の３つを満たすことが必要となります。
見落としがちなポイントとして、老人ホームが認可を受けていることです。有料老人ホームは都道府県へ届け出をし認可を受けているのですが、中には無認可老人ホームも存在します。老人ホームに入る前に認可を受けているのかどうかを確認したほうがいいですね。
小規模宅地等の特例は、使うことができれば相続税を大幅に抑えることができます。また、遺言書を書く際にも誰に相続させるかで相続税に変化が出てきますので、遺言書を書く際には相続税に強い税理士に相談することをおすすめします。
